Алакоз В.В.
ОБЪЕКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ
I. Постоянные, устойчивые в течение длительного времени
1. Биоклиматический потенциал сельскохозяйственных земель, агроклиматические условия производства сельскохозяйственной продукции.
II. Условно постоянные в течение длительного времени
2. Местоположение по отношению к крупным агломерациям и городам, объектам товароприводящей инфраструктуры, транспортным магистралям (железнодорожным, автомобильным, водным), морским и речным портам, обеспечивающим физический и экономический доступ к рынкам сбыта.
III. Условно переменные в течение длительного времени
3. Уровень развития экономики страны и региона, в том числе сельской экономики и ее сельскохозяйственного сектора, определяющий технологический уровень производств, их доходность, размер медианной заработной платы работников, плотность заселения и платежеспособный потребительский спрос на продукты сельскохозяйственной деятельности (снижение численности населения и ухудшение рациона питания из‑за бедности населения или рост и улучшение), внутренний и экспортный. Импортный и межрегиональный завоз сельскохозяйственной продукции вытесняет региональное сельскохозяйственное производство. Глобализированный внешний и внутренний характер торговли сельскохозяйственными товарами приводит к усилению региональных диспропорций в траекториях сельскохозяйственного землепользования.
4. Уровень обустройства сельских территорий объектами социального и инженерного назначения, дорожной сетью — объектами здравоохранения, образования, культурно-бытового досуга, дорогами с твердым покрытием, обеспечивающими круглогодичную связность территории, транспортную доступность сельских населенных пунктов с центрами муниципальных образований и между собой. При условии недолгого пути до места работы жители могут оставаться в селах и деревнях, работая при этом в городе, крупных сельских населенных пунктах и производственных центрах.
IV. Субъективные переменные факторы влияния.
Федеральная и региональная политика в области регулирования земельных отношений, выбора приоритетов использования сельскохозяйственных земель сельхозтоваропроизводителями различных организационно-экономических форм хозяйствования и форм владения землей на разном праве собственности (частной, государственной или муниципальной) или аренде с формированием крупных, средних или семейных фермерских землевладений и землепользований осуществляемая через земельное и иное законодательство, стратегии и программы использования и охраны сельскохозяйственных земель
5. Несовершенство земельного законодательства в части ограничения избыточной концентрации сельскохозяйственных земель у отдельных землевладельцев1 , избыточного удержания сельскохозяйственных земель в государственной собственности, защиты особо ценных и ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных земель от необоснованного использования в иных несельскохозяйственных целях, ограничения краткосрочной аренды и создания условий для устойчивого развития сельскохозяйственного землепользования установлением минимального срока аренды 8–10 лет, необходимости увеличения ставок земельного налога на сельскохозяйственные земли коммерческого использования не ниже 3 % для мотивации органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления к приватизации сельскохозяйственных земель, обеспечивающей капитализацию сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств, увеличение возможностей ипотечного кредитования развития сельскохозяйственной деятельности и наполнения местных бюджетов за счет сбора земельных налогов, а уверенность в ожидании оживит инвестиционную деятельность в сельском хозяйстве (в настоящее время земельные платежи составляют менее 1 % во всех затратах на ведение сельскохозяйственной деятельности).
Целью приватизации сельскохозяйственных земель является улучшение аграрной структуры и экономического положения сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. Срок аренды более 8–10 лет дает сельхозтоваропроизводителям возможность рационально планировать свое производство. В своей деятельности они будут мотивированы стремлением поддерживать продуктивные сельскохозяйственные земли в хорошем состоянии, для получения государственных субсидий присоединяться к сельскохозяйственным экологическим программам почвосберегающего использования сельскохозяйственных земель, как это практикуется в Польше установлением минимального срока аренды 10–15 лет.
Долгое время европейские политики занимали противоречивые позиции по перестройке сельского хозяйства, существовало два противоположных подхода относительно развития сельского хозяйства и мер его поддержки. Согласно первому подходу предусматриваются меры, направленные на ускорение структурных изменений в сельском хозяйстве, которые приведут к увеличению производительности и подготовят почву для постепенного устранения субсидий для фермеров — «дорогу осилит идущий». Второй подход — меркантилистский с сохранением государственной поддержки сельского хозяйства и обеспечения выживания значительного числа фермеров в сельском хозяйстве.
Правда заключается в том, что благоприятные условия для сельскохозяйственного бизнеса, укрепление сельских институтов развития необходимо создавать в первую очередь и для всех, не выделяя удовлетворение в приоритетном порядке интересов могущественных групп крупных агрообразований, а без государственной поддержки мелких и средних предприятий и мелких фермеров низкодоходное и убыточное сельскохозяйственное производство в регионах с неблагоприятными агроклиматическими условиями приведет к разорению их бизнеса, местные общины потеряют доходы, источники существования и на многих территориях исчезнут.
«Для того, чтобы мелкие и средние предприятия, мелкие землевладельцы могли преодолеть препятствия, с которыми они сталкиваются при осуществлении сельскохозяйственной деятельности, включая недостаточную доступность рынков и финансовых услуг, несоблюдение прав на землю, им необходимо уделять особое внимание. Правительство и гражданское общество могут и должны снять проблему силового несоответствия между местными мелкими землевладельцами и крупными агропромышленными компаниями.
Практика распределения государственных средств не всегда отражает первоочередность расходов на поддержку самых бедных мелких земельных собственников, причиной этому является ряд политэкономических факторов, включая коллективные действия могущественных групп по интересам, неэффективность управления и коррупцию.
Эффективные организации производителей могут помочь мелким землевладельцам преодолеть некоторые из ограничений, с которыми последние сталкиваются при получении доступа на рынки, к природным ресурсам и финансовым услугам». («Положение дел в области продовольствия и сельского хозяйства». FAO Рим, 2012 г. С. XI–XIV).
«Основанием для правительств и партнеров по развитию вкладывать государственные средства в сельское хозяйство являются три взаимосвязанных типа пользы для общества, которые может принести повышение производительности сельского хозяйства:
— экономический рост и снижение нищеты;
— продовольственная безопасность и безопасность питания;
— экологическая устойчивость.
Исследования в области сельского хозяйства и рыночная инфраструктура представляют собой самые важные субъекты государственных инвестиций в сельское хозяйство, имеют для общества больше пользы, чем, например, предоставление субсидий на применение удобрений, которые зачастую попадают в руки сельской верхушки и затем нерационально и несправедливо распределяются. («Инвестирование в сельское хозяйство ради улучшения будущего» FAO Рим, 2012 г. С. 4).
6. Государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства, государственное и муниципальное управление в сфере разработки и реализации федеральных, региональных и местных программ использования и охраны земель, создания территориальных агрокластеров с преференциями по использованию сельскохозяйственных земель, усовершенствования работы фондов перераспределения земель для обеспечения приоритетного доступа к земле местных жителей2 , формирования землепользований оптимальных размеров и инвестиционных площадей аграрной направленности, завершения земельных преобразований по трансформации ограниченной в обороте квазисобственности — земельных долей в праве общей собственности в земельные участки, выделению земельных участков в счет земельных долей, позволяющих определить их в качестве индивидуально определенной вещи, воссоздания и организации инфраструктуры земельного рынка — земельноинформационных систем, цивилизованного, наполненного сведениями обо всех законно используемых земельных участках кадастра, реальной кадастровой (рыночной) оценки земли, создания электронной площадки «земельный рынок», цифровой платформы «землеустройство» с воссозданием института землеустройства, электронного паспорта поля с данными о затратах, включая затраты на сохранение плодородия почв с обеспечением баланса гумуса3 и прибыли для обоснования уровня государственной поддержки, развития аграрной консультационной службы, кооперации субъектов аграрной деятельности, финансовой господдержки и доступного долгосрочного кредитования сельскохозяйственного развития.
Суть гармонизации компонентов системы управления сельскохозяйственным землепользованием заключается в том, в каком случае и количественном соотношении применять тот или иной фактор регулирования земельных отношений — механизмы рыночного саморегулирования или государственного регулирования.
V. Индикаторы (финишные) социально-экономического, демографического и экологического состояния экономики, ее сельскохозяйственной отрасли, качества жизни сельского населения, использования имеющегося потенциала сельскохозяйственных земель:
7. Обезлюдивание сельских территорий, сокращение численности сельского населения (внутрирегиональная и межрегиональная миграция, снижение рождаемости, старение-дожитие).
8. Измельчение и исчезновение сел и деревень.
9. Сжатие или расширение сельскохозяйственного землепользования — сокращение посевных площадей или их восстановление до экономически доступного предела распашки старопахотных земель [пространственное состояние (развитие) сельскохозяйственного землепользования — географическое изменение границ посевных площадей сельскохозяйственных культур, пашни, сенокосов и пастбищ, залежи, наличие неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственных угодий, пашни, изменение их площади и качества].
10. Воспроизводство почвенного плодородия. Воспроизводство почвенного плодородия в основном зависит от рациональной структуры посевных площадей, адаптивно-ландшафтного размещения посевов сельскохозяйственных культур, обеспечения плодосмена при их выращивании, качества и количества гумуса в почвах, от внесения органических и минеральных удобрений. Дефицит гумуса наблюдается почти повсеместно на пашне России. Истощительное использование почвенного плодородия является национальной проблемой. Баланс гумуса в почве складывается из приходной и расходной частей. Приходная часть состоит из внесения органических удобрений, разложения растительных остатков, включая корни, а также симбиотической деятельности бобовых растений, фиксирующих азот из воздуха. Расходная часть состоит из потери гумуса в процессе минерализации органического вещества почвы под воздействием жизнедеятельности растений, а также обработки почв и других причин.
ПРОБЛЕМА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Негативные явления, их причина и предложения по их преодолению
Земельные отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, это регулируемые санкционированными государством нормами права общественные отношения между органами власти, организациями, частными лицами по поводу земли в связи с их распределением, приобретением, использованием и охраной.
Воплощение социально-экономических и экологических намерений и конструкций в соответствии с проводимой земельной политикой осуществляется через стратегии пространственного развития сельскохозяйственного землепользования и программы использования и охраны земель, учитывающие региональные особенности, через нормы права, выбор правовых механизмов воздействия на проблемный и конфликтный круг этих отношений, негативно влияющих на экономические, социальные, демографические и экологические процессы, которые обеспечат удовлетворение потребностей настоящего времени, не подрывая способность будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности.
Правовая практика относит к земельным отношениям общественные отношения в области предоставления земельных участков, владения и пользования земельными участками на разном праве, оценки земель, земельных платежей, управления землей, охраны земель и оборота земель.
Эффективность правового воздействия на земельные отношения особенно в сфере сельскохозяйственного землепользования низка, качество регулирования и управления в современных условиях России требует улучшения.
Вывод из запашки почти трети продуктивных земель, ограничение доступа к земле при ее изобилии, избыточное удержание сельскохозяйственных земель в государственной собственности, наличие многочисленных малоземельных фермерских хозяйств и сельскохозяйственных организаций и латифундизация сельскохозяйственных земель, неэффективное земельное налогообложение, лишающее местные бюджеты необходимых поступлений земельных платежей для обустройства сельских территорий, незавершенность земельных преобразований по выделению земельных участков в счет земельных долей, представляющих собой квазисобственность с ограниченными правами по использованию и распоряжению ею, и серый рынок сделок с земельными долями, что привело к запутанности земельных отношений, неполноценный кадастр недвижимости с неточными границами земельных участков, не содержащий и половины сведений о законно используемых земельных участках сельскохозяйственного назначения, все возрастающее число земельных споров, вызывающих социальную напряженность в обществе, широко культивируемая краткосрочная аренда и распространенный рынок краткосрочной аренды сельскохозяйственных земель без их официальной регистрации, истощительное использование плодородия почв и постарендная деградация продуктивных сельскохозяйственных земель, экономическая и административная незащищенность ценных сельскохозяйственных земель от произвольного их использования в иных несельскохозяйственных целях, широко распространенная инвестиционная скупка сельскохозяйственных земель спекулянтами для последующей сдачи в аренду по завышенным ставкам арендной платы или продажи под застройку по ценам в сотни раз превышающим цены их приобретения, почти повсеместное непроведение предусмотренного законом обязательного землеустройства с разработкой землеустроительной документации — плана (карты) использования сельскохозяйственных угодий с особыми условиями ведения сельскохозяйственной деятельности, мероприятий по защите земель от эрозии и других негативных воздействий, без наличия которой использование земельного участка не допускается, все это неполный перечень все возрастающих негативных явлений и проблем, существующих в сельскохозяйственном землепользовании.
Министерством сельского хозяйства России в 1990 г. была утрачена единая информационная система о землях сельскохозяйственного назначения и до сего времени не восстановлена, что влияет на качество управления — нельзя управлять тем, чего не знаешь.
Почти тридцать лет понадобилось, чтобы Минсельхоз России во взаимодействии с региональными министерствами сельского хозяйства и Росреестром инициировал воссоздание такой системы — ЕФИС ЗСН на современном техническом уровне с оцифровкой контуров сельскохозяйственных угодий и заполнением контуров электронных карт необходимой информацией. Например, в Челябинской области на картах муниципальных районов можно увидеть площадь муниципальных земель, земель спецфондов. В 2021 г., используя информацию, содержащуюся в проектах землеустройства по перераспределению сельскохозяйственных земель, наносится информация о паевых землях и данные о каждом пайщике.
На Петербургском международном форуме в 2021 г. глава Росреестра Олег Скуфинский сообщил, что единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в России наполнен чуть более чем на 50 %: «В России 169 млн объектов недвижимости. Из них у 46 млн объектов отсутствуют сведения о правообладателях. У 23 млн земельных участков из 70 миллионов отсутствуют точные границы, 60 % границ субъектов федерации не внесены в ЕГРН, там же нет сведений о 55 % границ населенных пунктов. Не внесены в ЕГРН 80 % территориальных зон. Получается, ЕГРН сегодня полон чуть более чем на половину».
Получили широкое распространение негодные методы воздействия государства на процессы использования земель и практика решения социально-экономических проблем землепользования, возникающих вследствие законодательной и управленческой неспособности эффективно регулировать земельные отношения в основном с помощью механизма изъятия земельных участков у граждан и юридических лиц, не используя организационные и экономические методы принуждения к ответственному, цивилизованному использованию важнейшего ограниченного в пространстве природного ресурса — продуктивных сельскохозяйственных земель, предотвращению истощения, деградации и уничтожения земель и почв, обеспечения рационального использования земель на основе проведения землеустройства и составленной землеустроительной документации, проведению мероприятий по защите земель от водной и ветровой эрозии и другого негативного антропогенного и природного воздействия путем организационной и финансовой государственной поддержки проводимых землеохранных мероприятий в процессе сельскохозяйственного производства и лишения всякой государственной поддержки нарушителей установленных законом требований по охране земель, взимая за нерационально используемые земли земельные платежи по многократно увеличенным ставкам и налогам и существенные административные штрафы на недобросовестных собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов земельных участков. Лучше предупредить, чем лечить.
На заседании Комитета Госсовета Татарстана по экологии, природопользованию, агропромышленной и продовольственной политике 18.12.2018 г. глава Минсельхозпрода Республики Татарстан Марат Ахметов заявил о необходимости разработки пакета документов, которые бы обязали аграриев иметь проекты по землеустройству: «Сельхозпредприятия должны иметь внутрихозяйственные планы, а бюджеты бы субсидировал их затраты на проектирование. Нужны действенные федеральные акты, которые бы заставили товаропроизводителей — пользователей земли, собственников и арендаторов, работать в определенных рамках, чтобы обеспечивалась сохранность плодородия почвы».
Широко культивируемая государством краткосрочная аренда сельскохозяйственных земель вместо их приватизации привела к неустойчивости сельскохозяйственного землепользования, отсутствию уверенности в ожиданиях, инвестиционному нигилизму, экономической нецелесообразности почвосберегающего землепользования, которое носит сугубо потребительский характер, широко распространенной пагубной практике разового потребления при использовании сельскохозяйственных земель. Погоня за арендной платой приводит к краткосрочности арендных договоров с пересмотром (увеличением) размера арендной платы и неустойчивости сельскохозяйственного землепользования, что создает неблагоприятные условия для планирования сельскохозяйственной деятельности и инвестирования средств в такие земли.
Эффективность аренды земли сопоставима с ведением сельского хозяйства на своей собственной земле при том, что условия аренды стабильны, гарантированы законом и основаны на долгосрочном прямом договоре без посредников с государством или муниципальными властями.
Отсутствие установленных государством на федеральном уровне максимальных размеров концентрации сельскохозяйственных земель у отдельных лиц привело к образованию многочисленных латифундий, ограничению доступа к земле местных жителей, вытеснению семейных фермерских хозяйств из сельскохозяйственного производства, потере рабочих мест, лишению доходов местных общин и обезлюдиванию сельских территорий.
Изъятый из Земельного кодекса Российской Федерации экономический механизм защиты ценных сельскохозяйственных земель от необоснованной застройки в виде возмещения потерь сельскохозяйственного производства при застройке сельскохозяйственных угодий в размере перечисляемой в местные бюджеты стоимости восстановления продуктивного потенциала земель сельскохозяйственного назначения лишь перенаправил компенсационные платежи из местных бюджетов в карманы земельных спекулянтов и коррумпированных чиновников и спровоцировал «земельную лихорадку» по масштабной скупке сельскохозяйственных земель и их спекулятивной продаже для строительства коттеджных поселков, расширения городских территорий, иного несельскохозяйственного использования. При этом стоимость земель для строительства жилья и иных объектов недвижимости не претерпела существенных изменений.
«Земля источник пищи и крова представляет собой ключевой фактор экономического роста, источник средств к существованию, в особенности для бедных слоев населения в сельской местности, основан на надежном и равном доступе к земельным ресурсам и контролю над ними». (Добровольные руководящие принципы ответственного управления владением и пользованием земельными, рыбными и лесными ресурсами в контексте национальной продовольственной безопасности. Комитет по мировой продовольственной безопасности — КВПБ, Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН — FAO, Рим, 2012 г.).
Цели земельной политики в разных странах: регулирование покупки и аренды земли (Дания, Германия), недопущение чрезмерной концентрации земельной собственности (Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция), недопущение чрезмерного дробления участков земли (Дания, Германия, Италия, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия), удержание населения на местах проживания (Норвегия).
Цель сельскохозяйственной земельной политики в России — обеспечение доступа к земле, формирование и сохранение жизнеспособного размера сельскохозяйственного землепользования, который бы обеспечивал разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход, обеспечивал бы сохранение людности сельских территорий и экологическую устойчивость сельскохозяйственного землепользования.
Основа сельской экономики в земледельческих регионах — рабочие места в сельскохозяйственной отрасли.
Создание благоприятных условий для сельскохозяйственного бизнеса в решающей степени зависящих от гармонизации компонентов системы управления сельскохозяйственным землепользованием заключается в определении случаев и количественного соотношения применения того или иного фактора регулирования земельных отношений — механизмов рыночного саморегулирования или государственного регулирования.
Лучшие условия для бизнеса по экспертной оценке специалистов ООН созданы в Швеции, Новой Зеландии (самый низкий уровень коррупции и низкая налоговая нагрузка), Великобритании (низкая налоговая нагрузка и 50 % доля малога бизнеса), Дании (отсутствие коррупции, низкий уровень налогообложения), Нидерландах, Финляндии (низкий уровень коррупции), Норвегии (с самым высоким уровнем жизни) и Канаде (где процедура открытия бизнеса максимально лишена бюрократии).
К ним следует отнести еще и Швейцарию, Австралию, Германию и США — страны, в которых лучше всего живется иммигрантам — высококвалифицированным специалистам, собираемым этими странами со всего мира.
Главной причиной существующих в продолжение долгого времени проблем сельскохозяйственного землепользования является низкий уровень управления земельными ресурсами и координации региональных земельных политик на федеральном уровне, что требует корректировки земельного законодательства по регулированию земельных отношений и организации более эффективного управления использованием сельскохозяйственных земель на федеральном уровне, перехода на проектное сельскохозяйственное землепользование с восстановлением проектно-изыскательных работ по землеустройству на базе агрохимической службы, совершенствованию деятельности фондов перераспределения земель по доведению размеров используемых сельскохозяйственными организациями и фермерскими хозяйствами сельскохозяйственных угодий до оптимального уровня, обеспечивающего эффективное применение современной сельскохозяйственной техники и введение севооборотов, и формированию инновационных инвестиционных с преференциями территорий агрокластеров с взаимовыгодным сотрудничеством крупного и малого бизнеса в АПК на кооперационной и подрядной основе, и формированием механизмов трансфера технологий от крупных к малым товаропроизводителям, которые были бы приемлемы для всех заинтересованных сторон.
По мнению австрийского экономиста Й. Шумпетера («Теория экономического развития», 1912 г.) главными препятствиями экономического развития в сфере сельскохозяйственного землепользования являются бюрократизация, некомпетентность и коррупция при регулировании земельных отношений и оказании государственной поддержки.
О роли деятельности государства и институциональной среды общества, совокупности его формальных и неформальных институтов при управлении и регулировании экономических процессов, о недостаточной защите прав собственности на землю и повышенных трансакционных издержек говорил еще Рональд Кроуз — теоретик неоинституциализма в статье «Проблема социальных издержек» в 1960 г.
В части совершенствования законодательства по регулированию земельных отношений в сфере сельскохозяйственного землепользования предлагаются следующие уточнения и дополнения норм права:
1. Внести в Федеральный закон от 24.07.2002 №101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующие поправки:
— пункт 2 статьи 4 изложить в следующей редакции «Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не более чем 35 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков» вместо слов «равным не менее чем 10 процентам4 ”;
— пункт 3 статьи 9 изложить в следующей редакции «Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключается на срок от десяти (вместо действующих трех) до сорока девяти лет без права предоставления арендованных земель в субаренду, за исключением случаев установленных настоящим Федеральным законом5 ”;
— последнее предложение пункта 5.1 статьи 10 в целях снижения коррупции и спекуляции земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, при передаче использующим такие земельные участки сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам изложить в следующей редакции «При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере не более 3 процентов (вместо соответственно установленных законом в настоящее время 15 % и 0,3 %) с правом выплаты выкупной цены в рассрочку в течение 10 лет»;
— в пункте 4 статьи 12 в первом абзаце в предложении «Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли» удалить слова «15 процентов».
2. Внести в Федеральный закон от 25.10 2001 №136‑ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» следующие поправки:
— пункт 3 статьи 39.11 дополнить подпунктом следующего содержания — «Обеспечение уполномоченным органом подготовки в порядке землеустройства плана рационального экологически допустимого использования земельного участка, образуемого из земель сельскохозяйственного производства»;
— статья 39.12 дополнить пунктом следующего содержания — «Организатор аукциона по его результатам обязан вернуть гражданину или юридическому лицу по инициативе которых проводился аукцион, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду, стоимость подготовки за их счет схемы расположения земельного участка, выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка, осуществления кадастрового учета земельного участка, государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности, а также подготовки в порядке землеустройства плана рационального экологически допустимого использования земельного участка, образуемого из земель сельскохозяйственного назначения6 ”;
— пункт 2 статьи 69 изложить в следующей редакции «Землеустройство проводится в обязательном порядке в случае предоставления земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами»;
— дополнить статью 69 пунктом следующего содержания: «использование земельного участка, предоставленного для осуществления сельскохозяйственного производства, без утвержденного в установленном порядке плана организации рационального, экологически допустимого использования сельскохозяйственных земель и их охраны, границ земель с особыми условиями их использования, не допускаются»;
— пункт 4 статьи 79 изложить в следующей редакции — «Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные земли, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, отнесенные по степени пригодности — продуктивности и отсутствию каких‑либо ограничений требующих проведения специальных мероприятий и дополнительных затрат для их преодоления при выращивании сельскохозяйственных культур, к особо ценным сельскохозяйственным землям федерального значения и ценным землям регионального значения, должны быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается;
— статью 79 дополнить пунктом следующего содержания: «При застройке земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельскохозяйственными угодьями, стоимость «права застройки» в размере разницы между кадастровой стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения и кадастровой стоимостью этого участка с установленным иным целевым назначением подлежит возмещению в местный бюджет».
По данным доклада Минсельхэоза РФ «О состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2018 году» (ФГБНУ «Росинформагротех» 2020 год, с. 337, 268–273) только из 1 528 943 земельных участков общей площадью 50310 тыс. га, находящихся в общей долевой собственности, в Кадастре отсутствовали сведения о местоположении границ 430 591 земельных участков (28,2 %) общей площадью 16 289 тыс. га (32,4 %).
Низкий уровень капитализации сельскохозяйственных угодий в Белгородской области (в Кадастре отсутствовали сведения о границах земельных участков, находящихся в общей долевой собственности на общей площади 1031 тыс. га из 1071,4 тыс. га, что соответствовало 96,3 %), Республике Марий Эл — 95,4 %, Удмуртской Республике — 94,4 %, Ленинградской области — 88,4 %, Ивановской — 87,2 %, Кировской — 85,7 %, Рязанской — 84,1 %, Томской — 83,9 %, Пензенской — 79,9 %, Свердловской — 73,5 %.
Длящийся два десятилетия экономически неэффективный «ямочный» ремонт неполного и неточного кадастра недвижимости по заявительному принципу кадастрового учета, вместо занесения в Кадастр сведений обо всех границах ранее учтенных земельных участков с картографической точностью с использованием аэрокосмосъемки и крупномасштабной съемки с применением беспилотных летательных аппаратов (БПЛА) привел к коллапсу кадастрового учета, когда границы вновь образуемых земельных участков в массовом количестве пересекают границы земельных участков, сведения о местоположении которых ранее бесконтрольно были внесены в кадастр недвижимости, и вновь образуемые земельные участки не могут быть по этой причине поставлены на кадастровый учет.
Вся страна стоит не там, соседи в длящихся годами судебных разборках, у кадастровых инженеров новое массовое поле кадастровой деятельности по проведению кадастровой экспертизы для разрешения земельных споров и устранения реестровых ошибок, суды общей юрисдикции не способны разобраться в происхождении исторически возникших земельных споров при постоянно меняющемся земельном и кадастровом законодательствах — пора создавать специальные земельные суды, спорящие стороны готовы платить любые деньги за нужный «заказной» результат экспертизы — платит проигравшая сторона.
Все при деле, а народ ропщет, социальное напряжение возрастает. За два последних десятилетия кадастрового становления сменилось 8 руководителей кадастрового ведомства — Росреестра (Сай, Мишустин, Подобед, Васильев, Антипина, Васильев, Абрамченко, Скуфинский), а проблемы остаются:
1) не соблюдены главные принципы организации Кадастра — Простота и Полнота. Усложнение кадастра избыточной информацией, информационный перегруз, тормозящий заполнение Кадастра сведениями обо всех законно используемых объектах кадастрового учета (объектах недвижимости, следствием чего является недоступность кадастра для малоимущих граждан;
2) неоднородная по точности геодезическая основа не обеспечивающая гармонизацию местоположения границ смежных земельных участков, отсутствие всероссийской спутниковой системы точного позиционирования в качестве высокоточной доступной для всех, обязательной для использования геодезической основы при проведении кадастровых работ.
Отсутствует ответственность Росреестра за неточные координаты пунктов неоднородной по точности государственной геодезической сети используемых разными кадастровыми инженерами в разное время при межевании границ смежных земельных участков, что приводит к пересечению смежных границ участков на дежурной кадастровой карте Росреестра при отсутствии его на местности и отказу в кадастровом учете образуемых земельных участков;
3) не организован действенный полевой контроль за правильностью геодезических измерений, при отсутствии пересечения смежных границ на местности узаконена порочная практика приоритета ранее бесконтрольно учтенного местоположения границ земельных участков в кадастре перед границами вновь образуемых земельных участков, точность которых подтверждена контрольными измерениями кадастрового ведомства или саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
4) недружественная среда кадастрового учета по отношению к заинтересованным в нем лицам. В среде кадастровых чиновников процветает самоуправство и безответственность на фоне безнаказанности, велико число коррупционных проявлений;
5) не создан эффективный способ досудебного разрешения кадастровых и земельных споров;
6) не организовано массовое проведение бюджетных кадастровых работ на систематической основе (вместо спорадического их выполнения по заявительному принципу по запросу) с использованием картометрического и других методов с применением материалов аэрокосмосъемки и съемки с применением беспилотных летательных аппаратов;
7) отсутствует ясный и простой механизм замены неточных границ на точные, не нарушающий законных прав граждан и юридических лиц на землю.
Длительное неустранение причин возникновения земельных проблем приводит к их накоплению и росту социальной напряженности.