Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
— В арбитражной практике за 2019 г. было рассмотрено достаточное множество дел, каждое из которых могло бы с уверенностью стать объектом научного комментария или темой для написания научной статьи. Но для себя я бы отметил дело № А 40-51902 / 17.
В указанном деле рассматривался спор относительно акта о результатах реализации инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и инвестором, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство самостоятельно выполнить работы по реставрации здания-памятника, по итогу завершения которой стороны договорились поделить результат инвестиционной деятельности (помещения) пополам. В итоге у Правительства Москвы и инвестора сформировались разные позиции относительно того, какие конкретно помещения подлежали распределению между сторонами.
Арбитражный суд первой инстанции решил спор в пользу инвестора и распределил помещения так, как настаивал на том инвестор. Но тут в дело вмешалась третья сторона — общество, арендующее у Москвы одно из нежилых помещений, которое суд первой инстанции распределил в пользу инвестора. Общество в апелляционной жалобе заявило о том, что решение суда первой инстанции нарушает его права как лица, имеющего преимущественное право на выкуп арендуемого им государственного имущества. Суды апелляционной и кассационной инстанции к доводам арендатора не прислушались и оставили решение суда первой инстанции без изменения.
Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, поскольку пришел к выводу о том, что принятые судебные акты могут повлечь препятствия для реализации арендатором своих прав на преимущественный выкуп.
Действительно, исполнение решения суда первой инстанции привело бы к тому, что инвестор зарегистрировал бы за собой право на арендуемое обществом помещение, что автоматически исключало бы для общества те гарантии на возможность его выкупа, которые установлены действующим законодательством. Возможность оспорить обществом зарегистрированное право инвестора на арендуемое имущество было бы весьма ограничено. Несмотря на то что формально Правительство Москвы и инвестор вправе свободно делить собственность в соответствии с условиями инвестиционного контракта, суд все же отметил, что суды при разрешении спора не учли и не оценили все фактические обстоятельства, которые имеют для разрешения спора.