2021 г. был рекордным для первичного рынка жилья, оно подорожало на 15–30% в разных регионах [1]. На увеличение цены 1 м2 также влияли удорожание стройматериалов и земельных участков, нехватка рабочей силы, льготная ипотека под 6,5 % и вызванный такой ставкой ажиотажный спрос на новостройки. Но к началу 2022 г. года цены в новостройках перестали расти такими темпами.
На вторичном рынке жилья рост в январе 2022 г. был в среднем на 1,27%, до 81,3 тыс. руб. Самый существенный рост — на 5,19% за месяц — отмечен в Твери (71,5 тыс. руб. за 1 м2). В то же время в 7 городах жилье подешевело. Лидером по снижению стали Сочи, где 1 м2 в январе подешевел на 2,53%, до 189,9 тыс. руб. [1].
В 2022 г. из-за повышения ключевой ставки прогнозировались рост ипотечных ставок до 10–10,2% и снижение покупательского спроса. Существенного роста цен на жилье уже не ожидалось, но предполагалось, что всеобщая инфляция не приведет и к падению цен на жилье. Шла речь о том, что 2022 г. «будет характеризоваться стагнацией цен и падением спроса год к году в большинстве регионов страны как на первичном, так и на вторичном рынке. Стремясь удержать цены и маржу на прежнем уровне, большинство девелоперов будет вынуждено снизить темпы продаж. В регионах с высоким спросом и проектах с хорошей экономикой такую ситуацию получится удерживать достаточно долго, но в некоторых регионах с избыточным предложением девелоперам придется уступить рынку и пойти на корректировку цен» [2].
До последней декады февраля 2022 г. резкие колебания цен на рынке жилья зафиксированы не были. Однако затем ситуация изменилась. Здесь стоит отдельно говорить о колебаниях на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости, региональных отличиях, колебаниях цен при покупке и съеме жилья. Следует выделить причины тех или иных наблюдаемых колебаний.
По данным аналитиков ЦИАН [3], спрос на жилье (+40%) стал заметен после 27 февраля 2022 г., что можно объяснить попыткой населения сохранить свои накопления в условиях экономической и политической нестабильности. Спрос на жилье в новостройках происходил быстрее, поскольку сделка на первичном рынке быстрее и надежнее, чем на вторичном.