Механика дальнейшего процесса: первоначальный шок предложения в экономике постепенно трансформируется в шок спроса, поскольку неизбежно ведет к снижению доходов и потребления в целом (как минимум в краткосрочном периоде).
А что можно сказать или ожидать относительно жилищного потребления и спроса на жилье как дорогостоящего товара длительного пользования? Как известно, спрос на такой товар зависит не от текущего дохода семьи, а от перманентного дохода, т. е. сложившегося в прошлом и ожидаемого в будущем уровня дохода и уровня сбережений. Вторым фундаментальным фактором спроса на жилье является его текущая цена и ожидания относительно изменения цены.
Теоретически можно предположить, что в период кризиса доходы населения снижаются, формируются ожидания по поводу их дальнейшего снижения (неопределенность по поводу сохранения работы, уровня занятости, уровня заработной платы ввиду перехода на удаленную работу). В то же самое время цены на жилье могут либо вести себя так же, как доходы (если рынок жилья — это рынок потребителя), либо определяться стратегиями продавцов жилья (если рынок жилья — это рынок производителя). И наконец, третьим фактором уровня цен на жилье является фактор общих финансовых условий в экономике. В зависимости от уровня процентных ставок в целом, ставок по ипотеке в частности и ожиданий относительно их изменения спрос на жилье как на инвестиционный актив может возрастать даже в период кризиса или рецессии, что будет иметь проинфляционное влияние на рынке жилья и в экономике в целом. Четвертым фактором является государственное вмешательство. Различные меры поддержки рынка жилья могут иметь как положительное, так и отрицательное влияние на доступность жилья.
В результате доступность жилья (соотношение цен и доходов) может как снижаться, так и повышаться, поскольку решающим становится не абсолютная динамика цен или доходов, а их соотношение.
Эмпирические наблюдения подтверждают неоднозначную динамику доступности жилья в различные кризисы в разных странах и даже в разных городах внутри разных стран.