В 2020 г., когда многие работодатели, в том числе и строители, обращались к кредитным организациям, рейтинг стал важен в большей степени. Оценки ужесточились в связи со сложной экономической ситуацией, а также свой вклад внесли и эскроу-счета, ведь у застройщиков стало меньше «свободных» средств и налаженного постепенного получения прибыли. «Отложенные» же деньги — это сфера финансового риска, ведь использовать их сразу же не получится, а форс-мажоры случаются. Очень часто строительные компании страдают от перекредитованности.
Какие активы теперь выгодно и какие невыгодно содержать строительным компаниям? Чаще всего в кризис застройщики избавляются от «лишнего» — это: а) земельные участки, которые не будут разрабатывать в первую очередь; б) персонал, который не используется постоянно; в) строительная техника, которая не нужна на постоянной основе. При этом земельный участок может выступать гарантом высокого рейтинга, ведь это актив, который почти всегда можно продать (но при этом стоит учитывать, не высока ли ставка налога, пока он не используется).
Многие девелоперы сейчас ищут способы наиболее выгодно ввести новые объекты. Так, популярна тенденция редевелопмента промышленных территорий. Строительные компании и ДСК используют собственные «лишние» производственные площади, например те, где находились ЖБИ-производства, производства строительных материалов. Это позволяет максимально уменьшить расходы, «ужать» площади, при этом возвести объект достаточно быстро, а потом уже полностью ликвидировать производство.
Такие примеры можно видеть и в Санкт-Петербурге (знаменитая фабрика «Баррикада») и в Москве (ГК ФСК активно использует имеющиеся площади, заброшенные производственные территории).
Что стоит сделать в кризис любой компании? Провести полный аудит имеющихся активов — недвижимости, работающих специалистов (но при этом подойти к этому вопросу максимально ответственно, а не «рубить с плеча». Порой незаметно, но на каком-то определенном производственнике держалось все и весь коллектив оказался неспособным к принятию решений без него). Провести анализ эффективности использования строительной техники и целесообразности сохранения ее парка (возможно брать в лизинг окажется выгоднее в условиях сократившихся заказов, чем платить налоги и искать место для хранения). Пересмотру может подвергнуться и офисная политика, например перевод большинства сотрудников на удаленную работу, при этом уменьшение арендных площадей, поиск нового, более дешевого офиса и т. д.
Практически все существующие активы должны сейчас работать на компанию, следует аккумулировать финансовые ресурсы, повысить свой кредитный рейтинг (сданными объектами и выполненными обязательствами в том числе), чтобы максимально укрепить доверие и банков, и клиентов (заказчиков или покупателей жилья, построенного данной компанией).
ДЕВЕЛОПЕРЫ РАБОТАЮТ НА РЕПУТАЦИЮ
Многие девелоперы понимают, что от того, каков их кредитный рейтинг, зависит и будущая прибыль — доверие дольщиков — покупателей жилья, лояльность банковских организаций и т. д.
Рейтинговое агентство НКР присвоило кредитный рейтинг федеральному застройщику ГК «РКС Девелопмент» до уровня ВВВ- со стабильным прогнозом. В минувшем году рейтинг компании был ВВ- также со стабильным прогнозом от рейтингового агентства АКРА.
«РКС Девелопмент» — федеральный девелопер, вошедший в перечень системообразующих предприятий строительной отрасли РФ. Компания входит в топ-100 лучших застройщиков РФ, топ-3 лучших застройщиков Краснодарского края, является лидером по декларируемым срокам ввода жилья по оценке ЕРЗ.РФ, отмечен «Знаком качества — 2020» Всероссийским рейтингом качества товаров и услуг. Одна из структур компании — «РКС-Пенза» — признана лучшим застройщиком России в 2019 г. в области соблюдения законных прав и интересов участников долевого строительства на территории Пензенской области. В июне 2020 г. ГК «РКС Девелопмент» завершила первичное размещение биржевых облигаций (БО) ООО «Торговый Дом РКС-Сочи» (входит в ГК «РКС Девелопмент») по открытой подписке на 500 млн рублей.
Организаторами выпуска выступили МСП Банк и инвестиционная компания «Септем Капитал». Как пояснили в НКР, позитивное влияние на оценку финансового профиля оказывают сильные показатели ликвидности и высокая операционная рентабельность бизнеса компании (более 15 %). «Компанию характеризуют прозрачная и устойчивая акционерная структура, сравнительно высокое качество корпоративного управления и стратегического планирования, положительные кредитная история и платежная дисциплина. Также в компании действуют жесткие критерии отбора регионов присутствия и локаций проектов, что позволяет к моменту сдачи объектов в эксплуатацию реализовать более 85 % квартир, — отметили в НКР и добавили. — При составлении рейтинга была отмечена высокая рентабельность компании. Отношение OIBDA / Выручка в 2018 г. составило 14 % и увеличилось до 20 % в 2019 г. По нашим оценкам, в 2020 г. этот показатель рентабельности снизится до 17 %, тогда как рентабельность по чистой прибыли увеличится с 5,7 до 7,3 %».
