Прежде чем заглянуть в ближайшее будущее, хотелось бы подвести итоги года прошедшего.
2017 год запомнится участникам рынка недвижимости прежде всего масштабными изменениями законодательства. Это и внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, и вступление в силу нового закона о государственной регистрации недвижимости, и кардинальные изменения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — «ФЗ № 214 «) и многое другое.
Остановимся более подробно на самой острой проблеме отрасли — «обманутые дольщики» — и рассмотрим очередные существенные изменения ФЗ № 214, которые были внесены в связи с вступлением 30.07.2017 в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — «ФЗ № 218»).
ФЗ № 214 и ФЗ № 218 предусматривают дополнительные обременения и ограничения для застройщика, в частности:
- обязательные отчисления (взносы) в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (Компенсационный фонд) в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом неуплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд является основанием для приостановления государственной регистрации прав;
- застройщик должен отвечать следующим требованиям: опыт (не менее 3-х лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Таким образом, законодатель существенно сузил круг застройщиков;
- один застройщик — одно разрешение на строительство;
- наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства (собственные средства) на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;
- застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Операции, которые вправе осуществлять уполномоченный банк по указанному счету, перечислены в ст. 18 ФЗ № 214.
Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться на иные цели только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Учитывая, что зачастую сами участники долевого строительства не спешат получать от застройщика объект долевого строительства (так называемый «потребительский терроризм»), то у застройщика возникают риски еще длительное время после ввода объекта в эксплуатацию не иметь возможности распоряжаться денежными средствами по собственному усмотрению.