Физическое лицо приобрело право требования и обязательств на квартиру по договору участия в долевом строительстве, а затем уступило (переуступило) это право другому физическому лицу с рассрочкой платежа. После того как часть денег была внесена на счет физического лица, гражданин зарегистрировался в качестве ИП и принял решение применять упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы». Оставшаяся часть оплаты по договору поступает на личный счет физического лица, а не на открытый расчетный счет ИП. Речь не идет о разовой сделке, при регистрации ИП указал код вида деятельности из раздела 68 «Операции с недвижимым имуществом» ОКВЭД. Доходы, которые поступают на расчетный счет после регистрации ИП, должны облагаться НДФЛ (с правом уменьшить их на произведенные расходы) и НДС или включаются в налоговую базу уже в рамках применяемого спецрежима?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в настоящее время налоговыми органами демонстрируется готовность отнести к предпринимательской систематическую деятельность ИП по реализации имущественных прав. Следование такому подходу и включение доходов от уступки права требования к застройщику при исчислении налоговой базы по УСН, возможно, снизит риск налогового спора, если речь идет о систематических сделках. Мы заочно не готовы оценить, имеются ли достаточные основания считать, что в деятельности ИП отсутствуют признаки предпринимательской, что позволило бы применить к ней нормы главы 23 НК РФ. На наш взгляд, так как речь идет о неоднократной уступке прав требования, полученные средства кассовым методом признаются в составе доходов при УСН и нет основания для налогообложения НДФЛ (НДС) результатов по сделкам, хотя бы и оплата поступала по договорам, заключенным до регистрации в качестве ИП и на личный счет.
Обоснование вывода
ИП — налогоплательщики упрощенной системы налогообложения по п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, то есть доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ). И в письмах Минфина России от 10.03.2020 № 03-11-11/17889, от 18.07.2017 № 03-11-11/45709, от 22.07.2016 № 03-11-11/43086 сказано, что ИП, применяющий УСН, доход от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве физическому лицу учитывает в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (см. также решение АС Волгоградской области от 11.05.2021 № А12-2993/2021).