Уровень развития ипотечного кредитования и его доступность являются индикаторами, отражающими степень развития экономики страны.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование представляет собой предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение готовой недвижимости или ее строительство под залог этого объекта недвижимости. Ипотечное кредитование включает в себя ипотеку как базовую подсистему. Ипотека — это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им [2].
В России уровень использования ипотечного кредитования среди населения считается невысоким, если сравнивать с зарубежными странами. Основной причиной этого являются высокие процентные ставки по кредиту и слабый рост доходов физических лиц. Основным инструментом денежно-кредитной политики является ключевая ставка Банка России. Изменение ключевой ставки оказывает влияние на кредитную и экономическую активность. Иными словами, влияет на ставки кредитного рынка как индикатор, определяя тренды понижения либо повышения процентных ставок на финансовом рынке (рис. 1) [5].
Данная диаграмма показывает, что с 2013 г. процентная ключевая ставка с каждым годом нарастала и в 2015 г. составила максимальное значение, равное 17%. Далее наблюдается умеренная снижающаяся динамика, и на 27.09.2020 ключевая ставка достигла минимального значения по сравнению с предыдущими годами и составила 4,25%. Но, несмотря на то что размер ключевой ставки ЦБ снижается, коммерческие банки неохотно понижают цену кредитных услуг. Так, ключевая ставка снизилась в течение 2020 г. на 1,75 п.п., средневзвешенная ставка по потребительским кредитам сократилась на 1,69 п.п., а по корпоративным кредитам на 1,44 п.п. [4].
Что касается условий функционирования кредитных организаций, то безопасности и устойчивости банковского сектора в последние годы регулятором уделяется огромное внимание. Банки формируют резервы по предоставляемым кредитам, ранжированным по степени риска. Это влияет на объемы предоставляемых кредитов, так как банки тщательнее стали отбирать потенциальных заемщиков. С 1 января 2019 г. вступила в силу новая норма резервирования для ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом (около 10–20%). Коэффициент риска по ипотечному кредитованию увеличился с 150 до 200%. Дополнительные резервы могут добавить 0,5–0,7% к действующей ставке по ипотеке. Надбавка будет действовать до тех пор, пока отношение задолженности по кредиту к стоимости залога превышает 80% [1].