Вопросы финансирования жилищного строительства

Журнал: «Строительство: новые технологии - новое оборудование», №5, 2017г.

В связи с превышением спроса на жилье над предложением вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. Из этого следует, что увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.

Создание эффективной системы жилищного финансирования представляет решение комплекса взаимосвязанных проблем. Например, таких как определение моделей и способов финансирования жилищного строительства, выбор форм и источников финансирования приобретения жилья отдельными гражданами и т.д.

В инвестиционно-строительном процессе участвуют финансы заказчика (инвестора) и финансы подрядчика, которые осуществляют свою деятельность по строительству объекта на договорных условиях.

Рисунок. Источники финансирования жилищного строительства

Инвестор финансирует затраты во вновь создаваемые, реконструируемые, расширяемые или модернизируемые объекты, а также затраты на создание оборотных средств строящихся предприятий. Организация финансов подрядных организаций имеет некоторые особенности, связанные с длительностью производственного цикла, необходимостью в передаче готового объекта заказчику по законодательно установленному порядку. Кроме того, в строительстве принято устанавливать достаточно длительный гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан устранить неявные недостатки по мере их обнаружения [1].

Учитывая длительность производственного цикла и цикла реализации готовой продукции в отрасли, потребность в оборотных средствах в строительстве очень велика. Она покрывается за счет авансов заказчиков (инвесторов) и за счет кредитов банков. В жилищном строительстве велика доля средств, привлеченных по договору долевого участия.

Для того чтобы выбрать источник финансирования строительства, необходимо основываться на доступности и оценке стоимости привлекаемых денег. Традиционно источники финансирования деятельности предприятий жилищного строительства рассматривают с позиции собственности привлекаемых средств (рисунок).

В основном при реализации проектов строительства жилья застройщик из собственных средств финансирует покупку или аренду земельного участка, разработку и согласование проектно-сметной документации. За счет привлеченных и заемных средств обычно финансируются монтажные и строительные работы. Также очень часто привлеченные средства участвуют на этапе получения прав на земельный участок и согласования проекта [2].

К главной и целесообразной выгоде строительства жилья до момента его покупки специалисты относят значительную разницу в цене. Так, стоимость построенного жилья будет значительно выше, так как, помимо стоимости работ и материалов, она будет учитывать степень благоустройства территории, развития социальной и транспортной инфраструктуры и т.д. В связи с этим вложение в покупку квартиры на этапе строительства будет значительно меньше в отличие от покупки уже готовой квартиры. Таким образом, объем вкладываемых инвестиций становится меньше, а показатель возврата больше.

Привлечение частных инвесторов (физических и юридических лиц, кроме дольщиков) в настоящее время широко распространено, поскольку вложение капитала в строительство недвижимости считается достаточно выгодным, однако сопряжено с различными рисками. В первую очередь, это связано с тем, что окупаются строительные инвестиции совсем не быстро [3]. Профессиональные инвесторы акцентируют внимание на ряде преимуществ, способствующих тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Из них выделяют:

● надежность размещения капитала;

● гарантию возврата вложений;

● высокую рентабельность инвестиций;

● предложения для диверсификации в рамках одного финансового инструмента.

С другой стороны, большое количество инвесторов выделяют наглядные недостатки, сопутствующие привлечению инвестиций в строительство. Одним из них является зависимость от человеческого фактора. Несомненно, результат строительства напрямую зависит от качества постройки. Так как ошибки строителей встречаются довольно часто, это может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта. Так же часто встречается проблема увеличения сроков строительства, которая напрямую влияет на увеличение рисков. Кроме всего этого, затрагивается высокая конкуренция среди застройщиков, что может сказаться в виде снижения рыночной стоимости инвестиционного проекта в будущем [4].

Перед тем как инвестор решит направить свои денежные средства в строительство, его будут интересовать качественные показатели, позволяющие ему оценить масштабность проекта, трудности, связанные с его реализацией, и перспективу успешной продажи введенной в эксплуатацию жилплощади. Также инвестора интересуют себестоимость проекта и информация по выручке от реализации жилплощади. Ведь если цены на квартиры будут завышены, инвестора трудно будет убедить в том, что продажа жилплощади пойдет ожидаемыми темпами. Поэтому необходимо оптимизировать цены так, чтобы данное жилье пользовалось спросом, а застройщик и инвестор получили планируемый доход.

Источником финансирования жилищного строительства также является долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан, участников долевого строительства, для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участниками долевого строительства могут быть граждане или юридические лица, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств, для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

В долевом строительстве возможность выкупа доли существует на любых его этапах, но ближе к концу стоимость увеличивается. Данный метод инвестирования является довольно неплохим, но он дает определенные риски. Наиболее частыми являются следующие:

● обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;

● банкротство застройщика, что однозначно приведет к остановке строительства.

Однако в последние три года объем средств дольщиков, находящихся на счетах застройщиков, уменьшился на 50 %, – свидетельствуют данные официальной статистики. В 2013 году на счета строительных компаний поступило 1,3 трлн рублей, в 2014-м эта сумма составила 647,8 млрд рублей [5]. Это значительно меньше, чем даже в кризис 2008–2009 годов. Так, за 2009 год на счетах застройщиков было аккумулировано 890,8 млрд рублей частных инвестиций граждан. Всего в 2014 году средства физических лиц на долевое строительство собирали 1183 российские компании [6].

В связи с большим количеством обманутых дольщиков по инициативе властей с 2020 года планируется отменить долевое строительство жилья. Из поправок следует, что участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Эта поправка соответствует изначальному плану, представленному властями, согласно которому следующие четыре года должны стать неким переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство.

По предложенной в поправках схеме деньги дольщиков предполагается не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках, в задачу которых будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком. Если сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80 % финансируется за счет дольщиков и лишь на 10 % за счет банковских кредитов, то в результате принятия поправок доля займов в финансировании стройки вырастет с нынешних 10 % до практически 90 %. Также отмена долевого строительства, приведет к сокращению на рынке большого числа застройщиков, работающих по договору долевого участия, и повлияет на увеличение стоимости жилья [7, 8].

Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Под кредитованием строительства подразумевается предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, которые предназначены для осуществления подготовительных, строительно-монтажных работ и пуско-наладочных работ, связанных со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости, или завершение строительства уже существующих объектов недвижимости.

В настоящее время прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. На данном рынке главным участником является Сбербанк, занимающийся инвестиционным кредитованием строительных проектов. Сотрудничество кредитных учреждений и строительных организаций, как правило, наиболее часто сводится к расчетно-кассовому обслуживанию и краткосрочному кредитованию в незначительных объемах для строительных компаний [9].

В отличие от России, за рубежом в основном используют три источника финансирования строительных компаний: собственные средства, коммерческий кредит и ипотечный кредит. Это работает как для частных застройщиков, так и для покупателей готового жилья на первичном и на вторичном рынке. Основным же источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний.

В России исторически сложилось так, что внешние источники финансирования играют особую роль. Как и любая отрасль экономики, строительство, оправляясь от последствий либерализации национального хозяйства, испытывала острую потребность в так называемых «длинных» деньгах, которая не была удовлетворена, это негативным образом сказалось на темпах укрупнения строительного капитала. Такая историческая особенность не может быть проигнорирована, ведь одна из отличительных характеристик строительной отрасли, – значительная стоимость возводимого объекта, – ограничивает набор схем финансирования и, соответственно, перечень доступных проектов [10].

Если наблюдается спад национальной экономики, в этом случае при заключении договоров подряда следует учитывать риск непогашения дебиторской задолженности. Естественно, это обостряет вопрос получения гарантий оплаты и финансовой прочности строительного предприятия. Образуется некий порочный круг: преимуществами использования собственного капитала (свобода в выборе проектов, отсутствие необходимости в выплате процентов) могут воспользоваться лишь крупные компании, но формирование крупного собственного капитала осуществляется в основном за счет прибыли, на которую негативно влияют долговые обязательства [10]. Можно констатировать, что для существенного роста капитала строительных предприятий необходимы следующие условия: достаточно продолжительный период времени прибыльной работы, административные и экономические меры поддержки со стороны государства, направленные на развитие жилищного строительства, транспортной инфраструктуры, реализацию эффективной амортизационной политики.