Упорядочение землевладений (землепользований) на основе проведения комплекса землеустроительных работ

Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», №9, 2018 10:28:00г.

332.2

Streamlining of land tenures by land management activities

The article underlines the need to solve the problem of land tenures streamlining through the state-regulated land management activities. The paper contains an example of territory organization project – the lands of agricultural enterprise of JSC "Vorontsovskoye", Dinsky district of the Krasnodar Territory, and presents the comparison of territory organization made before and after implementation of the land management works.

Yurchenko К.А.

Keywords:land management, land shares, land plots, streamlining, complex land management works

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по состоянию на 1 января 2018 г. земельный фонд региона составляет 7548,5 тыс.

га. В крае преобладают земли сельскохозяйственного назначения, которые занимают 4715 тыс. га, или 62,5%. Сельскохозяйственные угодья по всем категориям земель составляют 4705,0 тыс. га, или 62,3%. В составе сельскохозяйственных угодий преобладает пашня, занимая 3985,4 тыс. га, или 84,7%.

Из всех земель, находящихся в частной собственности, в собственности граждан находится 2958,7 тыс. га, или 82,2%. В составе этой группы земель преобладают земельные доли, занимая 2123,2 тыс. га, или 71,8%.

В настоящее время образование земельных участков за счет земельных долей происходит без разработки проектов землеустройства, использования материалов инвентаризации, часто на основе субъективных решений кадастровых инженеров.

В последние десять лет на территории Краснодарского края активно ведутся работы по выделению земельных участков в счет земельных долей, установлению границ фонда перераспределения, невостребованных земельных долей. На начало 2018 г. в регионе площадь земельных участков, выделенных в счет земельных долей составляет 94,1 тыс. га, площадь фонда перераспределения — 543,4 тыс. га, площадь невостребованных земельных долей — 93,0 тыс. га.

Выделение на местности основной доли земельных участков в счет невостребованных земельных долей и передача их в государственную собственность проходило с 2007 по 2010 г. поспешно, без технико-экономического обоснования, учета подъездных путей, особенностей ландшафтов, с нарушением оптимальной конфигурации оставшихся в долевой собственности земель. Это привело к тому, что существующие землевладения (землепользования) характеризуются изломанностью границ, чересполосицей, вклиниванием, нарушением компактности [6].

До начала современной земельной реформы внутрихозяйственное землеустройство было одним из основных видов землеустроительных работ. В Краснодарском крае для каждой сельскохозяйственной организации регулярно разрабатывались проекты внутрихозяйственного землеустройства, которые входили в научно обоснованные системы земледелия. Как правило, эти проекты обновлялись через 10–15 лет.

В результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий проекты внутрихозяйственного землеустройства были нарушены, в настоящее время они нуждаются в полной переработке.

Проекты межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства, рабочие проекты, геоботанические и почвенные обследования выполнял КубаниНИИГипрозем, где были собраны лучшие землеустроительные кадры.

Сегодня это предприятие включает несколько человек, а его бывшие сотрудники, имеющие профессиональные знания, вынуждены трудоустраиваться в других организациях.

По нашему мнению, все действия, связанные с изменением существующей организации территории сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, должны производиться только на основании проектов землеустройства, которые будут способствовать упорядочению землевладений (землепользований).

Академик РАН Волков С.Н. упорядочение или совершенствование существующих землевладений и землепользований определяет как землеустроительные действия по внесению целенаправленных улучшений в их размещение, площадь, границы, устранение недостатков в расположении в целях создания организационно-территориальных условий для повышения эффективности сельскохозяйственного производства, использования и охраны земель [2, с. 532].

В практике землеустроительных работ применяют следующие способы упорядочения землевладений (землепользований): объединение, обмен на равноценные участки, обмен на неравноценные участки с денежной компенсацией, безвозмездная передача, аренда, купляпродажа, полная реорганизация сельскохозяйственного предприятия.

По мнению автора, наилучшим способом упорядочения землевладений (землепользований) является организация территории сельскохозяйственных земель с разработкой проекта землеустройства с учетом выкупа земель у физических лиц, из государственных и муниципальных земельных резервов.

В настоящее время преобладающей формой земельных отношений, способствующейформированию компактного землевладения (землепользования), вовлечению всех земельных долей и фонда перераспределения в активный сельскохозяйственный оборот, становится аренда. При этом аренда должна быть долгосрочной, как минимум на период ротации полевого севооборота (в Краснодарском крае 8 лет), с возможностью выкупа земельного участка (земельной доли) и рассрочки платежа не менее 5 лет.

Раннее в Краснодарском крае в соответствии с законом № 532‑КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» арендатор приобретал право купить арендуемый земельный участок государственной или муниципальной собственности при условии его надлежащего использования по истечении 6 лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 80% его кадастровой стоимости, по истечении 9 лет — по цене, равной 60% кадастровой стоимости, по истечении 12 лет — по цене, равной 40% кадастровой стоимости, по истечении 15 лет — по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка [3].

На 01.01.2018 г. эта норма упразднена. По нашему мнению, необходимо вернуть существующий ранее в регионе порядок продажи, мотивирующий длительное эффективное использование земель. В таких условиях землевладение (землепользование) станет устойчивым, землепользователь будет заинтересован в рациональном использовании сельскохозяйственных угодий.

В условиях многообразия форм собственности Вершинин В.В., Семочкин В.Н. и Исаченко А.П. отмечают, что традиционный проект землеустройства в классическом виде уже не может решать задачи, стоящие перед сельскохозяйственными организациями.

Необходимость регулирования внутрихозяйственных земельных отношений и решение проблем использования земель сельскохозяйственного назначения в совокупности с решением проблем долевой собственности можно осуществить на основе комплексного землеустроительного проекта перераспределения земель [1, 4].

По мнению автора, мероприятия по упорядочению землевладений (землепользований) также могут быть реализованы в результате выполнения комплекса землеустроительных работ, который в условиях долевой собственности должен совмещать решение вопросов и межхозяйственного, и внутрихозяйственного землеустройства с обязательным проведением инвентаризации земель и обследования территории (рис. 1). Эти мероприятия обеспечат территориальные условия для улучшения организации и повышения эффективности использования сельскохозяйственных земель.

Автором разработан проект организация территории ОАО «Воронцовское» Динского района Краснодарского края с учетом различных форм земельной собственности (рис. 2).

Первый вариант представлен существующей организацией территории, на которой размещаются крестьянские (фермерские) хозяйства, выделен фонд перераспределения, участки невостребованных долей. Осваиваемый севооборот характеризуется потерями гумуса и снижением почвенного плодородия.

В результате проведения комплекса землеустроительных работ (вариант 2) было предусмотрено включение 308 га фонда перераспределения в границы крестьянских (фермерских) хозяйств, пожелавших увеличить свои площади на праве аренды, остальные участки фонда и участки невостребованных земельных долей площадью 759 га включить в севооборотные массивы ОАО «Воронцовское» на условиях долгосрочной аренды отдельными полями.

Из таблицы видно, что при первом варианте использования сельскохозяйственных угодий велика площадь поворотных полос и клиньев, территория некомпактная. При втором варианте количество рабочих участков в севообороте значительно уменьшилось, увеличилась средняя площадь одного рабочего участка и длина гона в продольном и поперечном направлениях, снизился средневзвешенный процент потерь на холостые повороты и заезды техники, коэффициент компактности стал ближе к единице.

Упорядочение землевладений (землепользований) обеспечит прибавку чистого дохода, что в результате будет способствовать увеличению налоговых поступлений в бюджеты муниципальных образований.

Необходимо определить расходы на инвентаризацию земель, мероприятия межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства, составляющие комплекс землеустроительных работ. Финансирование этих работ нужно предусмотреть за счет различных участников.

Для этого требуется законодательно закрепить, что землеустройство является основным государственным механизмом регулирования земельных отношений [5]