Особенности земельно-имущественного комплекса футбольных клубов

Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», №9, 2018 10:28:00г.

332

Features of a land and property complex of football clubs

In article the existing use of land and property complexes of the Russian football clubs is analyzed. Authors have considered three tens football clubs of Russia and have analysed their land and property complex from the most various points of view.

Komarov S.I.

Sorokin A.A.

Keywords:land plot, land and property complex, football club, efficiency, stadium

Земля является основой жизни и деятельности человека. Используя земельный участок землепользователи должны стремиться к его эффективному использованию, а государство должно создавать условия для такого использования. Но земельные участки чаще всего используются вместе с имеющимися на них улучшениями, т. е. имеет смысл говорить о земельно-имущественном комплексе. Однако, определения земельно-имущественного комплекса в российском законодательстве сегодня отсутствует. Есть определение статьи 132 п. 1 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, использующийся для осуществления деятельности, есть определения земельного участка и объекта капитального строительства, но не земельно-имущественного комплекса. Дать это определения предпринимались многими учеными [1].

Так, Т.И. Хаметов определил земельно-имущественный комплекс исходя из территориальных уровней. Для локального уровня, земельно-имущественный комплекс — это объект имущественных прав, совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу [8].

Берендеева, Ледяйкина и Пустовалова говорят, что земельно-имущественный комплекс — это совокупность объединенных единым назначением и территорией недвижимого и движимого имущества, земельных, природных, антропогенных и иных ресурсов и прав на них [3]. Киселева и Бихтякова считают, что ЗИК — это сложная социально-экономическая категория, выражающая пространственно-временные взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектами недвижимости, расположенными на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения [4].

Таким образом, можно резюмировать, что земельно-имущественный комплекс — это совокупность объектов недвижимости, объединенная общим назначением, учитывающим правила лучшего и наиболее эффективного использования.

Объектом рассмотрения настоящей публикации выступает земельно-имущественный комплекс спортивных организаций на примере футбольных клубов.

По мнению авторов, земельно-имущественный комплекс спортивных организаций — совокупность объектов недвижимости, являющаяся неотъемлемой частью спортивных организаций, деятельность которой направлена на обеспечение и повышение результатов деятельности таких организаций.

Особенности ЗИК спортивных организаций.

Земельно-имущественный комплекс спортивной организации, вне зависимости от вида спорта, содержит в себе три составляющие:

  • Место для проведения спортивных соревнований;
  • Место для проведения тренировочных занятий;
  • Административное помещение (для работы вспомогательного персонала).

При этом, в зависимости от уровня спортивной организации земельно-имущественный комплекс либо разбит на несколько объектов недвижимости (включая земельный участок), либо объединён в один комплекс.

Проанализировав данные по футбольным клубам России, выступающих в двух высшихдивизионах, авторами выделены следующие особенности данного вида земельно-имущественного комплекса:

  • Разброс ЗИК по местоположению;
  • Сложные инженерные конструкции;
  • Сезонность его использования и состава;
  • Шумовая зона во время мероприятий;

Земельно-имущественный комплекс футбольных клубов, в общем, состоит из стадиона, спортивной базы, административного офиса.

В зависимости от уровня футбольного клуба в ЗИК так же может входить спортивная академия.

Основная деятельность футбольного клуба по использованию стадиона и спортивной базы происходит всегда в разное время, из‑за чего исторически сложилось разбросанное расположение таких земельно-имущественных комплексов. Например, футбольные клубы «Спартак» Москва и «Краснодар» играют в одном регионе, а тренируются в другом (Москва/Московская область и Краснодарский край/Республика Адыгея соответственно).

Земельно-имущественный комплекс спортивных организаций, большая его часть, имеет четко выраженную сезонность своего использования.

Последний матч в сезоне Российскойфутбольной премьер-лиги (далее — РФПЛ) в календарном году проводится в середине ноября, а первый — в начале марта, полностью избегая использования в зимний период.

Ещё одной особенностью земельно-имущественного комплекса футбольных клубов можно выделить определенный уровень шума, появляющийся в результате его использования во время матчей, что значительно влияет на объекты недвижимости, расположенные в непосредственной близости от таких объектов, снижая их стоимость и вызывая дискомфорт у жителей.

В рамках этого исследования были рассмотрены земельные участки, стадионы и спортивно-тренировочные базы в составе земельно-имущественных комплексов 31‑го профессионального футбольного клуба.

Все футбольные стадионы, представленные в нашем анализе, расположены в пределах черты городов, а земельные участки имеют категорию земель — земли населенных пунктов.

Из 31 российского футбольного клуба, рассматриваемых в данной работе, у 7 (23%) не определен вид разрешенного использования земельного участка (Рубин, Урал, Анжи, Сибирь, Томь, Химки и Тамбов), у 8 клубов (26%) — участок предназначен для размещения объектов физической культуры и спорта (Кубань, Терек, Шинник, Зенит, Арсенал, Балтика, Мордовия и Нефтехимик). У 6‑ти клубов (19%) земельные участки предоставлены для объектов общественно-делового значения (Краснодар, Крылья Советов, Волгарь, Амкар, Ростов и Уфа). Для трех клубов (10%) вид разрешенного использования определен как «Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» (Енисей, Тюмень, Луч-Энергия).

По статусу объекта земельные участки под стадионами различаются на учтенные и ранее учтенные. Исключение — ФК Ростов, где стадион расположен не на одном, а несколько земельных участков, имеющие различные статусы объекта.

Наибольшей среди футбольных клубов РФПЛ площадью земельного участка под стадионом обладает ФК Терек (Ахмат) (Грозный) — 371 тыс. кв. м, наименьшей — ФК Оренбург (Оренбург) — 20,6 тыс. кв. м. На рисунке 1 представлено распределение футбольных клубов РФПЛ в зависимости от площади, приходящейся на 1 место на стадионе — землеемкость (кв. м/место).

Наименее емкими стадионами являются стадион «Центральный стадион профсоюзов» (ФК Факел) и «Петровский» (ФК Зенит), а значение землеемкости варьируется от 1,5 до 14,1 кв. м/место. Наиболее емкими «Стадион имени Ленина» (ФК СКА-Хабаровск) и «Старт» (ФК Мордовия).

Наибольшим значением кадастровой стоимости на место на стадионе обладает ВЭБ Арена (Москва). Наименьшим, «Стадион имени Ленина» (Хабаровск), кадастровая стоимость земельного участка под которым составляет всего 19,3 тыс. руб. (1,3 руб./посадочное место).

В среднем, значение колеблется от 2,69 тыс. руб./кв. м до 67,64 тыс. руб./кв. м.

Не все стадионы, рассматриваемые в данной работе, стоят на кадастровом учете, как объекты капитального строительства. Соответственно, налог на имущество за объекты капитального строительство до сих пор исчисляется из балансовой стоимости. Благодаря этому от использования земельно-имущественного комплекса субъекты федерации недополучают доход.

Среди 31 рассматриваемого земельно-имущественного комплекса в том или ином виде на учете стоят 17 стадионов (55%). При этом, у футбольных клубов Енисей, Крылья Советов, Оренбург и Урал кадастровая стоимость стадионов как объектов капитального строительства равна нулю.

Наибольшей кадастровой стоимостью обладают стадионы «ВЭБ Арена» и «Краснодар».

Стоит отметить, что из стоящих на учете стадионов стадионы футбольных клубов ЦСКА и Краснодара — самые новые.

Перед началом анализа земельных участков под базой футбольных клубов стоит отметить, что далеко не все клубы, участвующие в РФПЛ, высшем футбольном турнире России, могут позволить себе иметь отдельно находящиеся друг от друга стадион, базу и офисное здание (либо арендуемые площади). Другой вариант — новый современный стадион с предусмотренными офисными помещениями (Например, «ВЭБ Арена»).

Из 31 клуба, участвующих в анализе, 24 (77%) имеют отдельные спортивные базы для тренировок своих команд.

Наибольшей площадью земельного участка обладает спортивная база футбольного клуба ЦСКА, наименьшей — СБ ФК Мордовия, а наибольшей кадастровой стоимостью земельного участка обладает СБ ФК Рубин, наименьшей — Нефтехимик.

Ниже, на рисунке, представлена зависимость кадастровой стоимости земельных участков под спортивными базами от их площади.

К сожалению, из 31 земельно-имущественного комплекса футбольных клубов у 15 (48%) ни стадион, ни тренировочная база не стоят на учете как объект капитального строительства.

Так же стоит отметить низкую кадастровую стоимость у земельно-имущественного комплекса у футбольных клубов СКА Хабаровск (ЗИК находится на территории парка) и Шинника. Наибольшее значение платежей за пользование ЗИК у футбольного клуба ЦСКА, Локомотив и Спартак, все базирующиеся в Москве.