Особенности государственного кадастрового учета реконструируемого объекта капитального строительства

Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», №9, 2018 10:28:00г.

347.235.11:69.059.7

Peculiarities of the state cadastral registration of reconstructing object of capital construction

The authors examine the implementation of the state cadastral registration of reconstructed objects of capital construction with an explanation of documents. The examples of the state cadastral registration, registration of rights or changes in a real estate object are considered in this paper as well.

Khametov T.I.

Ishamyatova I.H.

Keywords:reconstruction, object of capital construction, state cadastral registration, documents, technical plan

В настоящее время законодательством РФ четко не регламентируется порядок учета реконструируемого объекта капитального строительства. В отличие от кадастрового учета земельных участков, учет объектов капитального строительства регулируется не федеральными законами, а распорядительными актами исполнительной власти: постановлениями Правительства РФ и приказами. Несмотря на вспомогательное и описательное значение учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его регистрации (сделка, новое строительство, реконструкция) делает невозможным приобретение права на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом, необходимым для предоставления в учреждение минэкономразвития [4].

В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса дается определение понятия «реконструкция объектов капитального строительства» (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов [1].

В п. 14.1 ст. 1 ГРК РФ: реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и охранных зон таких объектов [1].

Согласно части 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, а также для объектов капитального строительства технического плана, подготовленного в результате проведения кадастровых работ и иных необходимых документов, предусмотренных федеральным законом [2]. С 2017 г. нововведением является возможность граждан на проведение регистрации прав и кадастрового учета в отношении одного и того же объекта одновременно.

При этом при подготовке технического плана на постановку здания, сооружения после проведения реконструкции, исходя из положений пп. 3 п. 43 приказа № 953 от 18.12.2015, по аналогии с постановкой на государственный кадастровый учет созданного объекта недвижимости, кадастровым инженером в соответствующей строке указывается кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости был образован такой объект недвижимости [3].

В соответствии с частью 10 ст. 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
  3. разрешение на строительство;
  4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  5. документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
  7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  8. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
  9. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзоро соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора;
  10. документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
  11. акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;
  12. технический план объекта капитального строительства;
  13. подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны в  случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны [1].

До 1 марта 2018 г. основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, расположенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и на приусадебном земельном участке, являются технический план на объект недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

Технический план подготавливается на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости (в случае, если проектная документация не изготавливалась) (рис. 2) [2].

В случае безвозвратной утраты документов, а также в иных случаях право собственности на жилой дом может быть признано в судебном порядке. В таких случаях в целях государственного кадастрового учета подготавливается технический план на основании декларации и соответствующего решения суда.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Особенность преобразования многоквартирного дома заключается в том, что если преобразование не повлекло за собой появления новых зданий или сооружений, но в то же время привело к появлению новых помещений внутри здания (например, были достроены дополнительные этажи), постановка на учет таких помещений происходит только после кадастрового учета изменений сооружения или здания.

Следует отметить, что реконструкция объекта капитального строительства возможна как с созданием нового объекта недвижимости, так и без образования нового объекта.

Преобразования, повлекшие существенное изменение объекта (увеличение площади, этажности в ходе реконструкции, при проведении которой изменились внешние границы объекта), не могут быть учтены как изменения объекта с сохранением его кадастрового номера.

В таком случае гражданин обращается с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права. Таким образом, при создании в ходе реконструкции новых объектов регистрационные действия осуществляются не путем внесения изменений, а посредством прекращения прав на исходный объект недвижимого имущества и регистрации прав на вновь созданный объект капитального строительства (рис. 3).

В случае, когда преобразование не повлекло за собой существенного изменения объекта капитального строительства, гражданин обращается с заявлением об учете изменений объекта (рис. 4).

Таким образом, в связи с изменением процедуры подготовки документов для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права у заявителей и правообладателей объектов недвижимости возникают сложности при оформлении. В данной работе приводится разъяснение по составу пакета документов, используемых при оформлении объекта капитального строительства. Также рассматриваются случаи, когда необходимо подавать заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права и заявление об учете изменений объекта недвижимости.